如果說選址的好壞直接決定了店鋪日後的存活與否。
那麼與房東談判的好壞將決定你日後活的好不好！
在美國租店鋪一定要跟房東談判！
通常在簽訂租約時房東都有一個制式合同。
合同的內容幾乎全部都是對房東有利的，
如果不仔細看很可能會讓你在日後吃上大虧！
所有的合同內容都是可以談的。
談的好的話能夠幫你節省至少數萬美元，甚至數十萬美元！
那麼有哪些內容是可以跟房東談的呢？
免租期
由於商業合同通常是五年以上的長約。
許多房東會願意給出3-6個月時間的免租期。
在先前的文章中余叔分享到，
一個空店鋪從開始畫設計圖到正式開業，半年內能夠開業就已經算進度非常快的！
因此建議至少要拿到6個月的免租期，
如果能談到8個月甚至更長時間的免租自然更好。
當然即便房東願意接受長時間的免租期，
房東通常也會附帶條款：
如果約定的免租時間內提前開始營業，
那麼房租就從開始營業那天計算。
對房東來說，如果你的生意是他喜歡的，
而且暫時沒有與其他商家在交涉，
那麼通常在免租期上面會願意做出讓步！
多談一個月的免租你至少能夠省下數千美元。
前三年不漲租
由於經濟的發展，物價指數每年都在增長。
因此通常在合同上租金都會有每年3%或5%的增長，
對於一個長期穩定經營的店鋪來說這一點是挺合理的。
但對於一個新店來說，開店前期最重要的是先生存下來！
未來一兩年的營業額通常難以確定，
充滿著風險與不確定性。
因此常見的做法是向房東協商，
前三年不漲租金，第四年才開始調整。
大部分的房東都能夠理解這點，
他們更在乎的是長期穩定的收租。
因此有相當大的可能性能夠接受這點！
我們來算一筆賬：
以房租5000美元來計算，如果每年漲租5%。
五年的租金分別是：
第一年 – $60,000
第二年 – $63,000
第三年 – $66,150
第四年 – $69,457.5
第五年 – $72930.38
五年下來就是 – $331,537.88
如果前三年不漲租…
五年的租金分別是：
第一年 – $60,000
第二年 – $60,000
第三年 – $60,000
第四年 – $6,3000
第五年 – $66,150
五年下來則為 – $309,150
前後相差兩萬多美元！
而且五年過後續租的價格差了10%。
如果經營順利，那麼這筆談判將能替未來的你省下數萬美元！
裝修補貼
如果你租的是一個空店鋪。
那麼從水電、牆壁、天花板、地板甚至廁所你都要自己建。
前後裝修下來的價格至少在數萬到數十萬不等！
如果你不懂得跟房東談判，
那麼這筆錢你全部都得自掏腰包！
剛來美國創業的朋友很可能不知道，原來這筆錢是可以跟房東要的。
當然房東不會告訴你，制式合同裡面也不會寫。
除非你主動跟他提起！
在某些情況下房東是願意給這筆補貼的。
通常是按照裝修面積計算，也可以規定固定的數字。
超出的開銷由租戶負責，裝修補貼有可能是房東僱用承包商並直接將錢打給他們，
剩餘的再由租客負責。
但大部分的房東更願意讓你自己先去付這個錢，
然後補貼直接用免租的形式給到租客。
余叔強烈建議找一個談判能力優秀並且熟悉商業地產的中介。
許多中介主要做的是住宅、別墅的買賣，
他們對商業地產的知識非常有限，甚至連這點都不懂。
這筆補貼少則三五萬多則數十萬美元。
余叔當時就是因為不懂，找到的中介又不專業。
所有的裝修款都是自掏腰包，至少多花了數萬美元！
轉租、提前終止選項
大多數的商業合同，房東都希望能夠簽至少五年的租約。
但沒有人能夠保證你的店鋪一定能夠持續盈利，
因此在你決定簽下合同之前，務必要考慮到最差的情況。
當店鋪持續虧損時，除了繼續履行合同之外你是否有其他選擇？
最常見的做法是約定轉租以及轉讓條件。
另外如果條件允許，應該嘗試跟房東要求提前終止選項。
比如在合同履行兩年後可以選擇是否終止合同。
當然終止合同必須付出一定代價，通常為兩個月到一年的租金。
而且需要提前兩到三個月通知房東，讓房東有時間重新尋找新的租客！
由於提前終止選項會影響到房東的長期利益，通常房東比較不願意讓步。
但如果該店鋪的位置非常搶手，有些房東會願意與你簽下提前終止選項。
這樣可以既可以賺你的終止費用，也可以迅速將店鋪轉租出去。
試想一個情景：
你五年的合約履行了兩年後無法繼續經營店鋪，
在房東的制式合約下你有履行支付剩餘三年租金的義務。
如果今天你有提前終止選項，
可能只需要付出三個月的租金代價就能解約！
如果以一個月5,000美元來計算，前後至少相差165,000美元！
這還是在沒有計算每年漲租的情況下。
檢查空調電力
通常房東要負責確保店鋪的空調是否能夠正常使用。
另外如果出現故障是誰要負責維修？
還有店內的電壓是否足夠？
電壓的計算需要跟設計師溝通協商。
如果不夠的話可以要求房東增加電壓。
不要小看這些，
等日後營業出現問題時，這些可都是一筆不小的開銷！
少則幾千多則上萬美元！
免水費、垃圾費
談完上述這些大的後。
接著可以開始談一些其他的費用，
比如水費以及垃圾費是否可以免除。
通常前面大項談完再談這些房東會比較容易讓步！
雖然水費、垃圾費不會太昂貴，
但一年下來至少也能省下上千元！
對於辛苦開店的朋友來說不無小補。
有些朋友擔心自己不是公民、沒有綠卡。
甚至剛來美國連信用記錄都沒有，
就不敢跟房東談判，深怕房東直接拒絕。
沒有信用記錄確實會讓許多房東有所顧慮。
但還是有部分房東能夠理解，外國人初來乍到沒有太多信用記錄，
並且願意出租店鋪給這些朋友。
只是通常他們會要求更長時間的押金！
商業合同有許多談判的空間。
只要你能夠讓房東相信你的財務狀況健康，
並且提出合理的商業計劃證明生意的長久性。
當房東對你的生意滿意時，就有更大的可能做出讓步！
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