今天余叔在網上看到這個問題，想到許多朋友應該都有類似的疑問。
一時興起就把到美國開店的流程大概寫了下。
原本想盡量寫簡單些，但一想到當中的許多細節以及自己曾經踩過的坑，
就忍不住想提醒大家。
不知不覺就寫了3K字以上！
如果你認真考慮到美國開店，這篇應該是目前網上最詳細的流程文了。
廢話不多說，先來答題！
✔ 分幾種情況
A、公民(or綠卡)從頭開始找店鋪。
B、公民(or綠卡)買現成的生意。
C、外國人從頭開始找店鋪。
D、外國人買現成的生意。
先說結論：
1、能買現成的生意就不要從頭開始找店鋪！(具體原因等下細說)
2、不是公民、沒有綠卡一樣可以開店。
3、買店需謹慎，最好有經紀人或律師協助，不要為了省小錢花大錢。
✔ 房東角度
首先我們得站在房東的角度想事情：
如果你是公民(或有綠卡)，那再好不過了，
外國人付不出房租隨時跑路房東沒保障，
要知道這種商業合同一簽都是5年以上，房東等著躺收5年回報收益，你跑了他怎麽辦？
最好是你還有資產以及報稅記錄，沒有的話也不用擔心，
只要你讓他看到你銀行賬戶有錢，那麽你就是大爺(除了少數非常搶手的地段，那房東才是大爺...)
流程要寫可以寫的很長，為了讓你更快速閱讀，余叔盡量簡短。
✔ 自己找店鋪
先說A、C，自己找店鋪。
Step 1：找店鋪
強烈建議直接找經紀協助，
當然要找專業的，不然他可能懂得比你還少(很多加州地產經紀是做住宅，對於商業、店鋪的交易了解很有限)
當然為了避免被經紀帶著看這看那(通常他們更傾向成交自己代理的店鋪，畢竟傭金可以拿多一點)
所以如果不想被推銷也可以自己在LoopNet上找。
Step 2：與房東談判
找專業的商業經紀人與對方經紀人談判。
科普個知識：
在美國大部分的店鋪都是委托地產經紀出租，
不管誰去租房東最後都得給經紀傭金。
如果你找經紀去談最多是雙方經紀要平分傭金，不用擔心經紀賺你一手。
當然如果你想要回扣就看經紀人操守...
通常余叔不建議這樣談哈。
記住不要因小失大，讓你的經紀人跟你站在同個陣線才是最重要的。
商業合同一簽就是5-10年甚至以上，一個合同的總值至少是數十萬甚至百萬美元，一個地方沒註意就是上萬美元，別開玩笑！
如果你是A，在談判過程中會比較容易一些，原因就是房東"比較"不擔心你跑。
如果是C，通常會要求你要有美國人或是綠卡持有人擔保。
談判的內容這邊先省略數萬字... 商業合同的復雜度不是一篇文章可以寫完的。
Step 3：簽意向書
當雙方經紀談個大概後，這時會讓你簽一個意向書。
大概2-3頁，裏面會寫幾個比較重要的信息，像是出租人、承租人、店鋪面積、房租、免租期以及是否有其他談判條件。
當然這個還不是合同，簽了只是告訴房東你有這個意向，簽完對方經紀會發給房東，接著開始做合同。
✔ 簽租約合同
Step 4：擬訂合同
通常經紀公司會有一套現成的版型可以直接套，但是別傻傻的就直接簽下去。
上面99.99%全是保護房東、對房東有利的，而且通常是40-50頁以上。
簽下去你就等著日後任人宰割吧，如果你找的商業經紀不專業或是沒有職業操守，
這時他們為了趕快成交拿傭金也不會一條一條跟你確認。
Step 5：找商業律師看合同
所以這時商業律師就派上用場了，除非你英文非常好，而且對美國的商業法非常熟悉(各州還都不一樣)，
不然余叔強烈建議你不要省律師的錢！說多了都是淚...
讓律師協助看合同絕對是這個世界上性價比最高的服務之一，
尤其是在美國這個熱愛打官司的國家更是如此(所以各種保險也非常重要，有機會再提)
律師會把所有合同的潛在風險以及日後可能會遇到的法律問題都跟你說一遍，
當然選律師也很重要，律師的職業操守更重要！
Step 6：談判、修改合同
把你對合同有疑問的地方一個一個跟經紀說，並找對方經紀談判。
專業的經紀知道如何跟對方談判，並且將這些不利租客的條例抹平。
甚至有可能幫你爭取到更多裝修補貼或是提前終止租約的選項，這些可都價值上萬美元以上。
不專業的經紀人就是個傳話筒，你跟他說什麽他就跟對方經紀說，
傳來傳去最後浪費了一堆時間卻什麽都沒談成。
當然如果你對自己的談判功力以及英文有一定自信，也可以自己跟對方經紀談判。
全部談完之後他們會重新修改合同，
當然這時候還不能簽，要重復剛才Step 5，
直到把所有潛在風險都厘清，並且也談到滿意的合同。
Step 7：簽合同、付押金、找設計師畫圖、開門換鎖
你以為談完合同之後就完成大部分了嗎？
其實這只是開始，接下來你要跟時間賽跑。
上述的步驟最好可以一氣呵成，這樣能幫你節省時間(日後你就知道時間有多重要)。
簽完合同後，通常房東會要求要cashier's check，因為普通的check(支票)有可能跳票，現金交易沒有證據...
科普：
cashier's check在開立的時候銀行就會直接從你的賬戶上把錢取走,
當對方存進賬戶時這筆交易就無法取消了，
所以等同於是現金+check(支票)的加強版。
付完錢通常房東很快就會簽名了，
接著一定要第一時間拿鑰匙並且讓設計師進去丈量。
因為從這一刻起，你的合同就開始生效了，如果免租期談的長一點還好，不然就得跟時間賽跑。
補充一點，大部分的房東會要求店鋪已經有Liability(責任險)才會給鑰匙。
設計師畫施工圖、水電圖最快也得要10天半個月，遇到手上活多的可能還要更久。
所以比較有經驗的商家，會在看店鋪之前就跟熟悉的設計師溝通好並約好時間一起看店，並且讓設計師先畫草稿。
談判談到8-9成，只差簽約時就讓設計師先畫圖，節省這半個月的時間，當然土豪請隨意。
✔ 審批、施工
Step 8：等待審批結果、找裝修公司估價談判、買設備
畫完圖紙後還不能開工(有些人會偷跑，但有風險)，圖紙必須要先經過City、消防局、衛生局審批。
全部通過後，才能讓裝修公司到City拿開工紙。
上述這幾個機構應該是店家最討厭的前三機構，工作效率低不說，有時即使圖紙沒太大問題也要你改，證明自己有批過...
所以這一折騰下來，你的免租期基本用掉一半了(知道為什麽要跟時間賽跑了吧)。
當然這段時間你也不能閑著，應該盡快找裝修公司估價，確保拿到開工紙之後就能立馬動工。
並且跟裝修公司壓完工日期。
這時你有充裕的時間能夠買設備，並且跟廠商壓價，甚至找二手的商家買設備。
Step 9：交錢給City！拿開工紙、開始施工
審批過了之後，接著要讓裝修公司到City拿開工紙，這時要交一筆開(bao)工(hu)費才能開工。
不同City的計算方式也不同，差距可能達到數千甚至上萬美元。
這筆錢不交就不給你施工，所以如果遇到要價高的City，你就只能自求多福了...
所以事先打聽很重要，到這一步已經退無可退了，錢不夠只能拿家產來湊。
Step 10：施工、審批、施工、審批、施工、審批、施工完畢
你以為交了開工費你就能趕快裝修完? 當然沒那麽容易。
在美國每裝修到一定程度，都要讓City、消防局的人來審批，簽字後才能繼續裝修。
所以原本一個月內能裝修完的，可能最後裝完要超過兩個月。
這就是為什麽找裝修公司談判時要壓時間，讓對方積極約檢查、排工人。
裝修快結束前記得要去申請營業執照(Business License)，銷售許可證(Seller's permit)
同時裝網絡、電話，並開始聯系供應商。
Step 11：衛生局審批、整改、衛生局復審
如果你是餐飲相關行業，那麽在施工結束後還要約衛生局審批。
當然了，只有極小概率會一次過，通常衛生局檢查員會過來告訴你哪裏要整改，同時約最終檢查時間。
結束後讓裝修公司盡快整改，如果超過了約定的時間還要重新約，可能又會耽誤到開業。
衛生局復檢之後，會出示一張開業許可，此時你才能真的開始營業！
✔ 試運營、開業
Step 12：培訓員工、進貨、Soft Opening(試運營)、調整經營服務
當然開業之前你要先進貨、培訓員工、買勞工保險。
為了確保經營服務沒有問題，
通常會有1-2周的Soft Opening(試運營，一般商場可掛橫幅) ，先接少量的客戶，確定經營服務並做調整。
Step 13：Grand Opening(盛大開幕)營銷、做廣告、培養客戶忠誠度
當全部調整完畢之後，接著就可以大張旗鼓的掛起Grand Opening(盛大開幕)了！
有的商場會對Grand Opening的時間有所限制，所以一開始就應該跟房東談好。
開業的前期需要花大量精力做營銷、廣告，讓更多本地人知道這邊有新店開業。
接著就是不斷提升服務、培養客戶忠誠度啦。
除非你是非常知名的品牌，而且營銷做的非常好，
不然一家新店從開業到擁有穩定的客源通常都需要至少半年以上的時間。
所以前期一定要準備足夠的周轉金，在還未達成損益平衡時能夠先撐住。
從頭找店鋪開店不僅費時費力、風險還大，這也是為什麽一開始余叔就說能找到合適的就不要從頭找店鋪。
如果買現成的生意你可以跳過80%以上的步驟、節省大量時間，
最重要的是買現有的生意不需要從頭開始培養客戶，現金流相對穩定，風險比前者小了很多。
當然還是要做足調查，並跟賣家以及房東談判的，
所以經紀與律師最好也不要少，以免入坑。
只是D相對B來說，通常需要押更多的押金，談判時比較難談到好的條件，
當然這些都是有技巧的，不過與本題無關，就不展開了。
留言列表
{{ article.title }}